北京房产合同律师|案件事实

2018年5月27日，被告王南南（出卖人）与原告吕雨莎（买受人）、江泓儒（共同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同4．3版》，主要约定：被告王南南将xx号房屋出卖给二原告，房屋成交价为150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价275万元。第五条房屋产权及具体状况的承诺：（一）5、出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。此外，合同还约定了其他内容。

同日，被告王南南（出卖方、甲方）与原告吕雨莎、江泓儒（买受方，乙方）及被告链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，主要约定有：第一条、房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价425万元。第二条、乙方于2018年5月27日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2018年6月3日（含当日）前将第二笔定金10万元以理房通支付的方式支付甲方；乙方于2018年6月30日（含当日）前将第三笔定金20万元以理房通支付的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2018年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年8月30日前办理完毕解除抵押登记手续。第四条、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。此外，协议还约定了其他内容。2018年5月28日，二原告通过支付宝转账方式给付被告王南南定金2万元，通过银行转账方式给付被告王南南定金8万元。

2018年5月27日，被告王南南（甲方）与原告吕雨莎、江泓儒（乙方）及被告方源公司（服务方、丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定保障服务费17000元由乙方承担。被告王南南（出卖方、甲方）与原告吕雨莎、江泓儒（买受方、乙方）及被告链家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定居间代理费93500元，由乙方承担。

2018年6月3日，被告王南南（甲方，出卖方）与原告吕雨莎（乙方，买受方）及北京理房通支付科技有限公司（丙方）（以下简称理房通公司）签订《理房通资金支付服务协议（用户版）》，协议主要约定有甲乙双方同意定金10万元由丙方提供交易资金的存管服务。2018年6月3日，二原告将定金10万元支付给理房通公司。

另查，被告王南南与被告钟振宇原系夫妻关系。2018年1月30日，二人经本院调解离婚。

再查，钟振宇于2018年7月9日以离婚后财产纠纷为由将王南南诉至本院，要求依法分割离婚后财产。本院于2018年9月10日作出（2018）京0112民初24069号民事调解书，达成如下协议：位于北京市通州区怡乐园三区11号楼3层1单元xx号房屋归原被告双方共同所有，双方各享有50%份额，剩余房贷由双方各负担50%。

庭审中，就三笔定金给付问题，被告王南南称二原告的第一笔定金给付时间晚于合同约定，第二、三笔定金没有收到。被告链家公司称原被告系于2018年5月27日开始草拟合同，2018年5月28日凌晨一时至二时之间签订所有合同及协议。二原告也称2018年5月27日晚上22时多开始和被告王南南商定合同事宜，直到2018年5月28日凌晨才签订合同。被告王南南则表示所有合同都是在2018年5月27日签订。被告链家公司称第二笔定金在通过房屋核验后才能发放被告王南南，因被告王南南不配合在存量房屋信息查询委托书、存量房屋信息查询申请表上签字，故无法进行房屋核验。被告王南南表示是因为被告链家公司说二原告之间有争议，联系过钟振宇，因钟振宇对房款分配有异议，故暂不做房屋核验，但没有举证证明被告链家公司告知其暂不做房屋核验。被告链家公司称没有说过暂不做房屋核验，且房屋核验是被告王南南的义务。就第三笔定金给付问题，被告链家公司称在第二笔定金无法发放给被告王南南的情况下，理房通公司无法生成第三笔定金的订单，二原告无法支付第三笔定金。

被告钟振宇称其对于卖房事宜一直知晓，为了购房款能分别打给他和被告王南南，其于2018年6月13日办理了房屋异议登记，并于2018年6月19日就xx号房屋权属问题提起诉讼。

二原告称被告王南南没有按照补充协议约定完成解除抵押登记手续，故于2018年9月17日向被告王南南邮寄了合同解除通知书，且在原被告双方的交易微信群里发送了该通知。二原告举证提交了合同解除通知书及快递查询单。被告链家公司对上述证据的真实性认可。被告王南南对上述证据的真实性均不认可，其认为二原告在2018年7月13日知晓涉案xx号房屋异议登记存在后，明确向被告方表示继续履行合同，双方就履行合同达成一致，此后二原告就无权提出解除合同。为此，被告王南南举证提交了与被告双方的微信群聊天记录，在2018年7月13日上午11时23分的记录中江鸿儒表示“好的，我们双方依照合同约定继续履行合同”。二原告认为被告王南南没有解除抵押的行为是根本性违约，故主张合同及补充协议于2018年9月17日解除，且要求被告王南南支付房屋价款的20%作为违约金。被告王南南认为违约金标准过高。

二原告称其向被告链家公司支付中介费93500元，向被告方源公司支付中介费17600元，并举证提交了专用收据两张，被告链家公司对上述证据的真实性认可，并表示如果法院判决解除合同，同意退回二原告中介费。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同4．3版》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《理房通资金支付服务协议（用户版）》、存量房屋信息查询申请表、存量房屋信息查询委托书、合同解除通知书、快递查询单、证明、收条、银行存根、专用收据、转账记录、银行转账记录、微信记录、调解笔录、（2018）京0112民初463号民事调解书、（2018）京0112民初24069号民事调解书、公证书、证人证言及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。

北京房产合同律师|法院观点

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，二原告与被告王南南签订房屋买卖合同及补充协议后，约定被告王南南将涉案的xx号房屋出卖给二原告。二原告已于2018年5月28日向被告王南南支付定金10万元，于2018年6月3日将第二笔定金10万元转至理房通公司账户。被告王南南理应依约配合被告链家公司进行房屋核验并办理还款解押手续。由此可见，被告王南南逾期未办理还款解押手续的行为已构成违约，在此情形下，二原告以被告王南南不按约办理还款解押为由行使合同解除权并无不妥。因被告王南南没有协助被告链家公司进行房屋核验导致第二笔定金无法支付给被告王南南，进而导致理房通公司无法生成第三笔定金的订单，故二原告不支付第三笔定金的原因不在于二原告本身。就被告王南南辩解二原告逾期支付第一笔定金、没有支付第二、三笔定金的辩解意见，依据不足，本院不予采信。二原告按照合同约定地址向被告王南南邮寄合同解除通知书行使合同解除权符合合同约定，故双方《北京市商品房现房买卖合同4．3版》解除的具体时间应为被告王南南收到合同解除通知书的日期，即2018年9月18日。就被告王南南辩解双方就继续履行合同达成一致，二原告无权再次提出解除合同的辩解意见，依据不足，本院不予采信。依据合同约定，被告王南南的违约行为，理应承担相应的违约责任，现二原告主张违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。但其主张的违约金数额过高，同时被告王南南要求法院依法予以调整，故对于二原告主张的违约金数额由本院结合原被告双方在房屋买卖合同中相关违约条款的约定、二原告的实际损失情况、被告钟振宇对涉案xx号房屋提起的异议登记以及被告王南南的违约程度，本院酌情支持10万元。合同解除后，被告王南南应当将收取二原告的10万元定金予以返还。对于二原告主张的中介费用，因二原告与被告链家公司、方源公司之间构成居间合同关系，与本案并非同一法律关系，双方可另行解决。关于二原告以被告链家公司、方源公司有过错要求其承担连带赔偿责任的辩解意见，依据不足，本院不予采信。