北京合同法律师|案件事实

2008年8月20日，被告与住总公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定被告购买涉案房屋，房屋性质为经济适用房，总价为人民币310368元。涉案房屋合同签订后，原告交纳了全部购房款310590元（包括面积补差款222元）、房屋维修基金14000元，契税3105．9元、房屋登记费40元、分户图表费60元等款项。自2010年6月30日房屋交付之日起，原告在涉案房屋中居住至今，并支付了全部物业费、供暖费等生活费用，涉案房屋亦由原告进行装修。

2011年12月23日，涉案房屋的房屋所有权证下发，所有权人登记为被告单独所有，建筑面积为70平方米，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XX**号。

庭审中，原告主张其与被告存在借名买房关系，而双方之间的约定违反国家关于经济适用房管理的法律法规，应属无效，因此原告基于合同无效提出本案诉讼请求。为证明双方存在借名合意，原告提交《协议书》一份佐证。被告不认可协议书的真实性，但表示原告确曾向其出示过一份打印好的协议书，被告当时没有仔细看协议内容就签字了。被告主张双方就涉案房屋是借用关系，但未举证予以证明。

审理中，经原告申请并由北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托北京京城捷信房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司于2018年10月23日出具《房地产司法鉴定估价报告》，认为涉案房屋市场价值为2808050元。双方对评估结论真实性均予以认可，原告认为涉案房屋增值损失为鉴定价格减去购房价格，被告认为该评估结论与本案无关。原告为此支付鉴定费9520元。

北京合同法律律师|裁判结果

本院认为：本案中，根据涉案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况，能够认定原、被告之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，而原告并不具备购买经济适用住房的条件，其与被告之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。对于合同无效的后果，双方均有过错，关于责任比例，本院综合本案具体案情，酌情确定被告承担主要责任，原告承担次要责任。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于原告要求被告返还各项购房费用的诉讼请求，于法有据，被告亦予以认可，本院不持异议，原告收到被告退还的上述款项后，应当将涉案房屋腾空并返还被告。关于原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值损失的诉讼请求，本院综合考虑被告因房屋升值获得的利益、原告因此丧失的订约机会损失、原告装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估结果，酌情予以支持。