北京专业合同律师|案件事实

周胜利之妻王文华与王文贤系姐弟关系。王文华于2005年5月3日死亡，周胜利与王文华生有一子周双喜。王文贤与其妻姜树峰均非大峪村村民。102号房屋系大峪村在该村集体土地上建设的楼房，该房屋最初是以大峪村村民田玉芬的名义自大峪村村委会处购买取得，大峪村村委会收取了购房款8.4万元。2001年2月12日，该房屋变更至周胜利名下，大峪村收取了“过户手续费”420元。102号房屋自售出后一直由王文贤夫妇居住使用。

2001年2月13日，王文贤（甲方）与周胜利（乙方）签订一份《协议书》，内容为：“甲方经田玉芬介绍，甲方出资用乙方的名额购买，大峪村建的居间峪园X楼X单元102号两室楼房一套，房屋产权归甲方所有。今后如需办理房产过户手续，乙方需积极配合，过户费用由甲方负责。空口无凭立此为据。”王文贤对该《协议书》不持异议。周胜利对《协议书》中“周胜利”签名的真实性不予认可。经释明，周胜利表示没有比对样本不要求鉴定。

2016年，周胜利、周双喜将王文贤、姜树峰诉至法院，主张102号房屋系周胜利、王文华购买，系周胜利、王文华的财产，要求王文贤、姜树峰腾退102号房屋。本院审理后作出（2016）京0109民初2704号民事判决书，判决书认定：102号房屋购房款及“过户手续费”实际由王文贤夫妇支付，《协议书》应为王文贤与周胜利自愿达成，双方之间存在借名购买102号房屋的事实；但102号房屋是在大峪村集体土地上建设的小产权房，只有大峪村村民有购买资格，王文贤夫妇并非大峪村村民，因此二人出资购房不影响房屋权利归属，周胜利夫妇才是102号房屋的权利人；但腾退问题与赔偿损失问题一并解决为宜，现王文贤夫妇无房居住，不具备腾退条件。故判决：驳回周胜利、周双喜的诉讼请求。判决作出后，周胜利、周双喜不服一审判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后作出（2017）京01民终803号民事判决书。判决书认定：王文贤与周胜利以签订协议书的方式约定102号房屋由王文贤出资以周胜利的名义购买，双方存在借名买房的法律关系；在双方借名买房法律关系的效力、102号房屋权利人尚未经依法确认的情况下，周胜利、周双喜以二人系102号房屋权利人为由要求王文贤、姜树峰腾退102号房屋依据不足。故判决：驳回上诉，维持原判。

北京专业合同律师|裁判结果

本院认为，农民集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农民集体土地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。生效判决已经确认，周胜利与王文贤之间存在借名购买102号房屋的合同关系。102号房屋系在大峪村集体土地上建设的房屋，王文贤夫妇不是大峪村村民，该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。故对周胜利要求确认双方就102号房屋订立的借名买房合同无效的诉讼请求，本院予以支持。王文贤主张周胜利的诉讼请求超过诉讼时效，该项主张没有法律依据，本院不予支持。双方均不要求在本案中处理合同无效的后果，对此本院不持异议。当事人可就合同无效的后果另案主张。