北京专业合同律师|案件事实

就罗塔娜对仉洪金出售x室是否知情一事，房沛荣、赵越提供汇款单一份，证明曾于2016年2月18日向罗塔娜邮政储蓄银行账户内汇款4万元作为x室购房定金，仉洪金对汇款单真实性认可，主张是自己将罗塔娜的账户告知房沛荣、赵越的，与罗塔娜无关，罗塔娜对该汇款单不认可，其表示自己的银行卡都在家里抽屉里，至今不知接到汇款一事。房沛荣、赵越进一步提供证人我爱我家公司业务员文某出庭作证，文某当庭表示办理x室的央产房上市交易手续时，是他与仉洪金、罗塔娜三人一同驱车前往，罗塔娜一直坐在车里等着，因办理相关手续时需要罗塔娜身份证原件，其和仉洪金还从交易大厅折回车里向罗塔娜本人索要了身份证原件。仉洪金与罗塔娜对证人证言不予认可，其二人表示证人与房沛荣、赵越存在利益关系，仉洪金当庭表示从未告诉过罗塔娜出售房屋或办理央产房上市交易手续一事，办理x室单位转出手续时，虽然需要配偶签字，但也是自己代为罗塔娜签的；2.仉洪金主张房沛荣、赵越未在公积金初审将首付款28万元支付自己，构成根本违约，房沛荣、赵越主张因仉洪金不配合办理公积金初审，故未将28万元支付。仉洪金进一步解释，房沛荣、赵越从未主动要求支付28万元，而是要求支付142万元，但根据合同约定，142万元首付款是在办理房屋所有权转移登记日才需要给付的，故仉洪金表示无法收取此142万元，正是因为双方卡在此问题，导致合同无法继续履行。

北京专业合同律师|法院观点

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，仉洪金主张房沛荣、赵越未履行支付首付款28万元的合同义务，构成根本违约，但按照合同约定，28万元的给付时间为“公积金初审”，根据双方提供的证据，尚未进行公积金初审，则此28万元的给付条件并未成就，且根据仉洪金自认，房沛荣、赵越曾要求给付仉洪金142万元首付款，该提前履行数额远超过合同约定的房沛荣、赵越的给付义务28万元，考虑该提前履行并不损害仉洪金利益，仉洪金不应拒绝。故仉洪金在不配合接受钱款的情况下，反而主张房沛荣、赵越违约，本院不予支持，进而对仉洪金要求解除合同并要求房沛荣、赵越支付违约金的反诉请求，不予支持。就罗塔娜对仉洪金出售房屋是否知情一节，根据房沛荣、赵越提供的间接证据即证人文某的证言显示，罗塔娜对仉洪金出售房屋进而办理央产房上市交易手续是明知并未予反对的，结合房沛荣、赵越依仉洪金的要求将部分定金打入罗塔娜银行账户及仉洪金办理完成央产房从单位转出至允许上市交易的一系列相关手续的事实，上述情形足以使房沛荣、赵越有理由相信仉洪金出售房屋的行为是夫妻双方共同的意思表示，本院对仉洪金、罗塔娜所称罗塔娜对售房一事不知情不予采信。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，房沛荣、赵越二人经我爱我家公司居间，依据合理的市场价格与仉洪金就x室达成买卖合意，应为善意第三人，罗塔娜未在《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议上签字不影响协议和合同的履行，房沛荣、赵越二人仍享有要求仉洪金、罗塔娜继续履行合同的权利，仉洪金、罗塔娜以罗塔娜对售房一事不知情为由要求解除合同，本院不予支持。庭审中，房沛荣、赵越同意变更涉案房屋的付款方式，将剩余购房款500万元以现金的方式一次性支付给仉洪金，对此本院不持异议，在房沛荣、赵越支付完毕全部购房款的情况下，仉洪金、罗塔娜也应按照双方约定，配合房沛荣、赵越将x室房屋产权变更至房沛荣、赵越名下，并在办理房屋过户当日将x室交付房沛荣、赵越。就房沛荣、赵越向仉洪金主张的逾期办证违约金，庭审中，房沛荣、赵越未就自己的实际损失提供证据证明，鉴于仉洪金当庭要求酌减违约金，本院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、之规定，判决如下：

裁判结果

一、房沛荣、赵越与仉洪金继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、房沛荣、赵越于本判决生效后三日内给付仉洪金剩余购房款五百万元，仉洪金、罗塔娜于仉洪金收到全部购房款后五日内协助房沛荣、赵越将北京市海淀区北三环西路x号满庭芳园x座x室房屋产权办至房沛荣、赵越名下并将上述房屋腾退交付房沛荣、赵越；

三、仉洪金于本判决生效后三日内给付房沛荣、赵越违约金十二万元；

四、驳回房沛荣、赵越的其他诉讼请求；

五、驳回仉洪金的全部反诉请求。