北京合同纠纷律师|案件事实

2019年7月20日，陆涛作为委托人（甲方），中天置地公司作为租赁代理机构（乙方），双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区广安门车站东街24号XXX，建筑面积49．66平方米；出租代理期限自2019年8月1日至2027年7月30日。租金标准为每月租金第一年5600元、第二年5800元、第三年6000元；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行终止；出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。

合同签订后，双方如约履行合同。2020年7月6日，中天置地通知陆涛终止合同。2020年7月31日，陆涛与中天置地公司办理房屋交接手续。但对违约金及物品丢失问题未能达成一致意见。

审理中，中天公司称对丢失的两张床和床垫可以帮助陆涛找回。陆涛称在其起诉之前曾与中天置地公司协商要求找回床和床垫，哪怕不是涉案房屋内的都可以，中天置地公司不同意。现在其已经将涉案房屋另租他人，不同意中天置地找回床及床垫的主张，要求中天置地进行赔偿。

北京合同纠纷律师|法院观点

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陆涛与中天置地公司签订的《北京市出租房屋委托代理合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。

中天置地公司称由于疫情原因导致涉案房屋达不到出租的目的，只能解约。对此，本院认为，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给中天置地公司出租涉案房屋带来不便，但新冠肺炎疫情的影响对中天置地公司房屋出租委托代理合同的履行均未达到必须退租、解约的程度，故中天置地公司无权要求退租，对中天置地公司的上述抗辩意见，本院难以采信。中天置地公司提前退租，构成违约，应承担违约责任。陆涛与中天置地公司于2020年7月31日办理房屋交接，陆涛收回房屋，至此，双方合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方交接房屋时，中天置地公司将涉案房屋内的床及床垫丢失，应予赔偿，陆涛要求中天置地公司赔偿床及床垫损失的主张，本院予以支持。具体数额本院根据使用期限酌定，超出部分，不予支持。

关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。中天置地公司于庭审中明确提出违约金过高之主张。本院结合本案的实际履行情况、中天置地公司的过错程度及合同约定等，确定违约金数额。

中天置地公司同意支付水、电、燃气费，本院不持异议。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起七日内，北京中天置地房地产经纪有限公司支付陆涛违约金5800元。

二、自本判决生效之日起七日内，北京中天置地房地产经纪有限公司支付陆涛床及床垫损失600元。

三、自本判决生效之日起七日内，北京中天置地房地产经纪有限公司支付陆涛水、电及燃气费1095．72元。