北京建筑工程律师|案件事实

2002年9月20日，赵宇红、中铁建工签订合作开发协议，双方约定以中铁建工（甲方）名义共同组建成立中铁建厂工程局住宅开发筹建处，由赵宇红（乙方）负责项目前期及开发全过程的资金筹集。财务管理以甲方为主，乙方为辅，由财务负责上交各项税费，甲方在开发项目内定购10000－12000平方米住宅，均价为每平方米1450元。合作项目完成后，实际形成的利润，甲方分享20％，乙方分享80％。双方同时约定，本协议未尽事宜，双方可协商另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2003年5月6日，中铁建工与良开公司签订良乡一万米小区危改项目转让开发协议（以下简称转让开发协议），双方约定，中铁建工（甲方）将良乡一万米居民小区危房改造项目的开发权，以及前期以甲方名义办理的各种手续和该项目实际发生的债权、债务转让给良开公司（乙方），并经政府主管部门批准或备案。甲方前期开发过程中的人员费用及原合作方赵宇红用于本项目支出的费用由乙方承担（以甲方领导批准签字为准），一切开支的原始票据交给乙方作财务处理。合作开发协议自转让之日起废止，由甲方与赵宇红另签终止合同。项目建成后，甲方有权得到一栋南北朝向的六层住宅楼，建筑面积约7500平方米，均价为每平方米1600元；对赵宇红的前期补偿由乙方同赵宇红协商后另议。

2003年7月11日，良开公司与赵宇红签订良乡一万米前期开发费用补偿及后期有关项目协议（以下简称补偿协议）。其中协议第3项约定，赵宇红负责良乡一万米小区开发项目的前期拆迁工程，在良乡一万米小区建筑工程造价同等条件下，赵宇红负责建设良乡一万米小区内一栋商住楼，位于本小区最北侧，建筑面积不低于7000平方米……本小区建成后的小区物业管理由赵宇红负责。双方还约定，良开公司给付赵宇红前期各项费用共计153万元，双方签字生效付款后，赵宇红应同中铁建工完成终止协议，赵宇红同中铁建工的任何经济往来和其他事宜不与良开公司发生任何关系。同年7月，良开公司向赵宇红支付了153万元。

2004年11月22日，中铁建工与良开公司签订良乡一万米新区2＃楼售楼协议（以下简称售楼协议），双方约定，为解决中铁建工职工的购房问题，中铁建工受所属72户职工委托与良开公司签订本协议，购买良开公司所拥有的2号楼6层72户，暂定建筑面积7290.12平方米，均价为每平方米2800元。良开公司在2005年6月30日前分别与中铁建工所属72户购房职工签订正式的购房合同，并与需要办理购房贷款的购房职工办理完毕购房贷款手续。良开公司在房屋交付中铁建工之日起180日内与中铁建工72户购房职工办理完毕向房产管理部门的登记备案手续，良开公司保证登记备案手续是完善的并足以使72户产权证顺利办理。2005年9月，良开公司与中铁建工指定的宋富强、梁新刚、王身风等72人签订了北京市商品房买卖合同，每平方米价格为2650元至2950元不等。2006年3月，北京市建设委员会向71位购房人颁发了房屋所有权证。本院在（2006）一中民终字第13430号民事判决书中认定，赵宇红、中铁建工之间签订的合作开发协议系在平等自愿的基础上所签订，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，故该协议应认定有效，至今未解除。本院作出的（2004）一中民终字第12158号民事判决认定赵宇红与良开公司签订的补偿协议第三条无效。在本院审理中，经赵宇红申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司就一万米小区2号楼的现值进行评估，其结论为：2008年11月28日的市场均价水平为每平方米6275元。经本院释明，赵宇红拒绝对一万米小区2号楼在良开公司出卖房屋时的市场均价进行评估。

北京建筑工程律师|法院观点

赵宇红、中铁建工签订的合作开发协议已由（2006）一中民终字第13430号民事判决确认为有效，并且尚未解除，本院对此予以认可。鉴于合作开发协议尚未解除，双方在开发项目不能继续进行并且各方利益未按照原约定顺利实现的情况下，双方应该对已获得的利益再分配问题按照合作开发协议的约定签订补充协议，并对在开发项目中已获得的利益及时地进行分割。在双方履行协议的过程中，双方虽同意将开发项目转让给良开公司，但对于合作开发协议的终止问题及项目转让后各自取得的收益是否需要共同分配等问题没有作出重新约定。在本案中，如果能够将合作开发协议履行完毕的话，中铁建工可得利益为在本开发项目内定购10000－12000平方米住宅，均价为每平方米1450元；对于实际形成的利润的分配，中铁建工应分享20％，赵宇红应分享80％。从目前来看，双方未对该开发项目进行结算，致使开发项目的利润无法计算。中铁建工在向良开公司购买7000余平方米房屋时，其购买价格与当时的市场售价之间存在一定的差距，中铁建工实际上是以较优惠的价格向良开公司购买了房屋，中铁建工购房时的优惠价格与当时市场价格相比，形成的差价便是本项目实际取得的利益。对此双方应该重新分割，而不是仅由中铁建工一方占有。中铁建工在购买房屋之后以原价又让与72位购房人，目前已有71位购房人领取了房屋所有权证，另外一位购房人虽未领取房屋所有权证，但已与良开公司直接签订了商品房买卖合同，支付了相应的价款。现一万米2号楼72套房屋中，已没有空闲房屋。上述房屋所有人和使用人，在购买房屋时主观上不存在过错，并且均与良开公司签订了购房合同，所以，上述购房人的权利应该得到法律的保护。赵宇红要求由中铁建工给付其一万米小区2号楼60套房屋的诉讼请求，本院不予支持。从目前来看，本案诉争的房屋的市场价格确实有所提升，但房屋升值后的利益已由各自购房人享有，中铁建工对房屋升值并未得到任何利益，所以，赵宇红没有理由要求分享该部分的利益。赵宇红主张以现在房屋价格与1600元的差价来计算其应得利润，理由不当，本院不予支持。在本院审理中，经本院释明，赵宇红仍坚持只对房屋现值进行评估，而该现值与良开公司售房时的市场价格不能直接折算，因此也就无法计算出良开公司售房给中铁建工时的优惠价格与当时市场价格的差价，因而对赵宇红应该得到的利益不能得出准确的结论，故本院将酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

被告中铁建工集团有限公司于本判决生效后十五日内，给付原告赵宇红八百万元；