北京合同纠纷律师|案件事实

2016年12月18日，原告常媛媛、陈宁与被告常红兵、第三人华熙公司签订《存量房屋买卖合同》，约定二原告购买被告所有的位于北京市房山区良乡西路南里XX号楼XX号房屋，建筑面积8711平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为邮政储蓄银行及个人，出卖人应于2016年12月31日前申请办理提前还款手续，提前还款手续按出卖人自筹全部解押款项的方式办理。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2350000元，买受人向出卖人支付20000元作为购房定金。买受人于过户前24小时内向出卖人交纳购房首付款1150000元，买受人拟申请公积金贷款1200000元，买卖双方协商一致，甲方房屋审核、乙方资质审核通过后的5个工作日内双方办理该房产的贷款手续。同时约定，合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款22%的居间服务费。买受人应于2017年3月31日向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于2017年3月31日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

合同签订后，二原告向第三人华熙公司交付定金20000元，由第三人华熙公司代为保管，后2017年3月1日，第三人华熙公司将该定金退还给二原告。被告常红兵未按合同约定时间于2016年12月31日前申请办理提前还款手续，截至庭审时，被告常红兵仍未办理涉案房屋的解押手续，并辩称因为不能自行筹办解押款，故无法办理提前还款手续，并已经通知原告。庭审中，原告及第三人均陈述被告常红兵于2017年2月份时表示不再继续出售涉案房屋，对此被告常红兵不予认可。2017年3月29日，二原告向被告发送通知催促被告尽快履行合同办理相关手续或按合同支付违约金。

另查明，2017年3月1日，经本案第三人华熙公司居间服务，原告常媛媛、陈宁与案外人张秀杰签订《存量房屋买卖合同》，约定二原告购买案外人张秀杰所有的房山区良乡西路XX号院XX号XX层XX单元XX号房屋，建筑面积6485平方米，成交价格为2360000元，2017年5月17日，二原告取得该房屋的不动产权证书，并提供《存量房屋买卖合同》、不动产权证书、转账凭条、收条、到账回单等予以证明。庭审中，二原告主张由于被告的违约行为，导致二原告用几乎相同的房款购买了比涉案房屋面积小2226平方米的房屋，从而主张由被告赔偿损失350000元。对此，被告常红兵不予认可，并辩称在其与二原告的合同没有解除的情况下，二原告另行与他人签订房屋买卖合同，二原告系属违约。

上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的存量房屋买卖合同、不动产权证书、结婚证、转账凭条、收条、到账回单、通知、快递底单在案证实。

北京合同纠纷律师|法院观点

本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告常红兵未按合同约定时间于2016年12月31日前申请办理提前还款手续，且截至庭审时仍未办理，其行为已经构成根本违约，鉴于此二原告享有合同解除权。因2017年3月29日，二原告向被告发送的通知中并未明确表明解除合同，而本案庭审中二原告要求解除合同时被告常红兵及第三人华熙公司均表示同意，故本院确认原、被告及第三人签订的存量房屋买卖合同于2017年7月10日本院庭审时解除。关于违约责任，根据法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中，根据双方合同约定，被告常红兵逾期履行还款解押手续已超过15天，故二原告要求被告按照合同约定支付总房价款的10%的违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，但根据本案的履行情况、二原告的损失状况该违约金标准约定过高，故本院酌情予以调整，调整后的数额为15万元。关于二原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，根据法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本案中，根据二原告提交的证据及第三人华熙公司的陈述，本院依法确认2017年3月1日二原告用与购买本案涉案房屋几近相同的房款购买了一套比涉案房屋面积小2226平方米的房屋，并产生了实际损失，而该损失的发生系因被告常红兵的违约行为所导致，故对于二原告的损失被告常红兵应当赔偿，具体数额，本院根据二原告购买两套房屋的价格、面积差额、房地产市场价格波动情形、二原告的实际损失情况确认其主张35万元诉求合理，本院依法予以支持。关于被告常红兵辩称二原告在未解除与其签订的房屋买卖合同的情况下，另行与他人签订房屋买卖合同系属违约的意见，对此本院认为，在被告常红兵未按合同约定履行义务达三个月之久的情况下，二原告已经取得合同解除权，可以随时解除合同，并且有理由相信被告已无意再继续履行合同，且与他人签订房屋买卖合同并不必然在履行与被告签订的合同中会有违约，被告亦未举证证明二原告在履行涉案合同中存在违约行为，再者，在房屋价格持续上涨的市场行情下，二原告在被告长时间根本违约的情形下另行购买其他房屋避免了损失的进一步扩大，并非是欲恶意违约，故对于被告常红兵的辩称本院不予采信